北京近郊現“以租代售”樓盤 專業人士直言違規

何必在意x 2019-11-12 10:47:59

保利梧桐語

北京樓市的調控政策仍在繼續,長租房成了樓市的新寵。然而,這個原本意在促進樓市健康發展的長效機制,如今卻在一些地方有些變味兒:北京晨報記者昨日調查發現,在北京近郊就出現了以“長租房”為名銷售商住房樓盤的情況。

是租是售?

既不是租賃合同也不是購房合同

“這是長租房項目,是商住房產權,直接租50年?!痹诰嚯x首都機場附近的一處樓盤里,銷售小哥正在推薦即將在明年交房的樓盤,在他看來,這里除了距離機場、六環路、空港經濟區都不遠的地理優勢以外,最大的好處就是不占用北京購房指標,但效果跟買一套房子“一個意思”。

根據銷售人員的介紹,這些商住房的產權為50年,業主的長租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通過銀行的貸款,但是要在明年收房前將“租金”付清。50年的產權到期后,該銷售人員表示,“產權自動續期房子一樣續期還是你的,遇到拆遷等政策補償款也是你的”。銷售人員并沒有用租金的方式介紹價格,而是直截了當,算下來平均每平方米2萬元。

不過,合同卻跟租房或是購房毫無關系:成交所簽署的合同既不是購房合同,也不是租房合同,而是一份“會籍合同”。銷售人員直言,租房合同的確就只有20年有效,所以項目會簽署一份會籍合同,這份合同有效期就可以持續到租期結束。

根據《合同法》針對房屋租賃合同期限的規定,定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的,超過部分無效。

但北京晨報記者并未拿到相關“會籍合同”,無法確認合同中如何寫明房屋租賃與產權之間的關系。

違規還是創新?

商住房換思路的擦邊球

業內人士直言,上述情況的樓盤并不止一個,不少商住房、商鋪、小產權房等地塊都在做類似的銷售方式?!霸诒本┲苓叺貐^,前幾年審批下來的商住房用地不少,但由于去年樓市調控將商住房用地限售限購后,已批的地塊用途和產權期限無法變更,不少開發商不得不換個思路來收回款項?!?/p>

不過,中原地產首席分析師張大偉的觀點并沒有這么客氣,他認為這并非是商住房盤活資金的創新模式,只是披著“長租房”外衣的違規行為,“這與長租房根本沒關系,這么長的周期就不是租賃?!?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,這種房產交易實際上問題很多,因為造成了一種模棱兩可的房產交易的方式,像租賃又不像租賃。

“正是因為沒有真正的房產證或不動產權證,那么風險是非常高的?!眹儡S進表示,首先未來租賃市場的租售同權概念,一定是要走備案制的,上述租賃交易無法走此流程,顯然是有問題的。其次如果后續租客不想租了,那么轉讓可就是很麻煩的,因為沒人愿意來接手。

此外,嚴躍進還表示,如果為了租房,建議租三年就可以。如果是為了購房,那么寧可讓房價漲一波,因為這種做法容易被套。

來源:北京晨報網

記者:姜樊

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