七月鏈家大數據(二手房篇):南京全市二手房量跌價漲,截止七月成交量連續4月下降,總成交量接近去年9成

澄懷觀道ABC 2020-07-17 11:47:32

核心導讀:

市場成交量方面:?南京市及各區二手房價漲量跌,全市成交量連續4月下降,但仍高位運行;江寧晉升銷冠,建鄴區二手房價依然高居榜首,六合二手房價漲幅最大。近一年鼓樓區房價一直穩健上漲。二手房成交量和新房成交量比值自今年2月后首降至1以下,未來仍將是存量房時代。


入市供需方面:?新增房客源均小幅增加,客源房源比下降,供需矛盾趨緩。從月內統計來看,新增房源量呈下降趨勢。新增供需錯配,三居室、小面積段供需矛盾突出。


市場判斷方面:?基于當前成交狀況和新增供需狀況,預計后期小幅價漲量增。二室、三室和中小面積段仍為市場交易主流。
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市場成交篇?
(一)二手房成交量連續4月下降,但仍高位運行
7月,南京二手房成交11633套,?環比下降12.1%。自今年3月達到峰值后,二手房成交量連續四月下降。受天氣及限貸政策傳言等影響,購房者積極度有所下降,一定程度上持觀望態度。此外,房價達購房者預期高位,自去年來漲幅大,相較而言購買力被削弱。但縱觀一年7月成交量仍高位運行。

二手房和新房比自今年2月后首降至1以下,7月該比值為0.98,與今年1月接近。未來仍是存量房時代。

7月江寧區銷量第一,成交量為2205套;鼓樓區緊隨其后,成交2004套。各行政區二手房成交量均下降,降幅最大的為浦口區,達33.4%。緊隨其后的是六合區和建鄴區,降幅也都在20%以上。
圖1:近1年南京二手房成交量及環比??(單位:套)


數據來源:鏈家研究院、南京網上房地產

圖2:近1年南京新房、二手房成交量的變化??(單位:套)?


數據來源:鏈家研究院、南京網上房地產

圖3:7月南京各區二手房成交量的分布??(單位:套)?

數據來源:鏈家研究院、南京網上房地產
注:圓圈大小代表成交規模大小,顏色(溫度發散)代表降幅

(二)二手房成交均價普漲,六合漲幅最大
在價格方面,7月南京二手房成交均價為22484元/平,環比漲幅為6.62%,同比漲幅為12.4%,漲幅明顯。

從各行政區來看,?成交均價排名前三的行政區是建鄴區、鼓樓區和玄武區,在2.5萬元/平方米以上,高于全市成交均價。各行政區成交均價7月齊上漲,其中漲幅最大的三個行政區分別為六合區、秦淮區、江寧區,均在8%以上。六合區劃在江北新區,各項配套設施將逐步完善,區域價值不斷提升。秦淮區作為三大教育大區之一,房價穩健上漲。江寧作為別墅供銷大戶,價格也扶搖直上。
圖4:?近1年南京二手房市場成交均價??(單位:元)

數據來源:鏈家研究院

? 7月南京各區二手房成交的價格分布如下圖所示,
圖5:7月南京各區二手房成交均價的分布??(單位:元/平)?

數據來源:鏈家研究院
注:顏色(溫度發散)代表成交均價,圓圈大小代表漲幅大小
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入市供需篇
(一)新增房源漲幅超新增客源,供需矛盾趨緩
????7月南京二手房市場新增房源掛牌價為26405元/平。7月新增房源和新增客源均增加,增速分別為5.2%和4.4%。新增客源/新增房源 由2.05下降至2.03,這意味著市場上每增加1套房子的同時,有2位買房客戶出現。?

從新增房源和客源每日統計情況來看,新增房源量日趨穩定,略微呈下降趨勢,7月15日開始相對明顯。而新增客源量波動較大,呈一定周期性。
圖6:近1年南京二手房市場新增房客源變化??(單位:套、人)?

數據來源:鏈家研究院

圖7:7月南京二手房市場新增房源、客源每日統計?(單位:套、人)

數據來源:鏈家研究院
(二)供需錯配:三居室型供需矛盾突出?
新增的供需結構方面,可以從總價檔位、居室、面積檔位的分布來看目前市場上的供需錯配情況。首先從總價段來看:?200-300萬是主要的需求段位,也是主要的供給段位。供需相對匹配。
圖8:7月南京二手房市場新增供需總價分布?

數據來源:鏈家研究院

?在居室分布上,可以發現三居室是主力需求,占49.8%,而供給方面二居室的供給所占比重較大,為45.3%,因此出現了供需錯配——一、二居室的供給所占比重相對多但是需求占比較少,三、四居室則相反,其中三居室的新增供給與新增需求比值高達4.5,綜合來看三居室是目前最搶手的潛力戶型。


圖9:7月南京二手房市場新增供需居室分布 ?




數據來源:鏈家研究院



從供需的面積段分布來看,90㎡以下需求占比近5成,供給所占比重近6成,其中60-90㎡的新增供需較大。120平以下三個面積段位供需矛盾均突出。



圖10:7月南京二手房市場新增供需面積段位占比分布??

數據來源:鏈家研究院

綜合三方面供需來看,可以發現三居室、小面積段的住宅供需矛盾最為突出。

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市場判斷篇?
新增房客源均小幅增加,預計后期成交量會回升。南京發布城市發展路線圖,老城原則上不擴建醫院新建學校,江北新區新型城鎮化工作推進,預計后期成交均價還有上漲空間。從供需結構方面來看,二室、三室和中小面積段仍為市場交易主流。

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